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Inmuebles en preventa: 15 cláusulas que deben tener contratos para evitar estafa

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El Gobierno, mediante el Decreto Supremo 4732, determinó regular la oferta de bienes inmuebles en preventa debido a las múltiples denuncias que existen de estafas. La norma prohíbe las cláusulas abusivas en los contratos para prevenir que la población no pierda su dinero y ahorros.

A partir de la vigencia de la norma, antes de firmarse los contratos deberán contar obligatoriamente con la certificación de no contener cláusulas abusivas, la cual será emitida por el Ministerio de Justicia y Transparencia Institucional, a través del Viceministerio de Defensa de los Derechos del Usuario y del Consumidor. Estas son las 15 principales disposiciones que deben tener ahora los documentos.

El viceministro del área, Jorge Silva, indicó a Página Siete que lo más importante es que la gente -antes de firmar cualquier contrato- acuda al viceministerio, donde recibirá información y se certificarán los contratos. “Cuando obtenga la certificación, el usuario va a estar seguro de que está firmando un contrato donde no se van a vulnerar sus derechos”, recalcó.

En primer lugar es fundamental que a tiempo de firmar un contrato de preventa se debe exigir el folio real, que el inmueble esté a nombre del propietario y que no tenga ningún gravamen. “No puede darle venta futura si no tiene derecho propietario, porque puede existir estelionato”, precisó Silva.

Segundo, exigir que el proyecto y planos tengan autorización de la Alcaldía. Tercero, verificar el pago de impuestos y evidenciar de esa forma que el predio está inscrito en Derechos Reales.

Cuarto, los contratos deben tener certificación de que no tengan cláusulas abusivas. Quinto, los contratos deben contar con la facultad para cesión de derechos o transferir el bien inmueble. Sexto, hay una inclusión de sanciones por incumplimiento de contrato. Séptimo, cláusula de obligación de entrega inmediata del título de propiedad al comprador, una vez pagado el precio de venta acordado. Esta obligación debe establecerse de forma expresa, así como las sanciones por su incumplimiento.

Octavo, los contratos deben incluir una disposición de no modificación del precio de venta acordado entre partes.

Noveno, el contrato debe especificar fecha de inicio de la obra y fecha de entrega del bien inmueble objeto del contrato.

Décimo, debe estar claramente establecido los pagos que debe efectuar el usuario.

Undécimo, el contrato debe detallar la superficie del bien inmueble y sus características técnicas. Duodécimo, la obligación existente sobre el bien inmueble, incluyendo tributos. Decimotercero, los proyectos inmobiliarios deben contar con planos autorizados y permisos de construcción otorgados por el Gobierno Autónomo Municipal. Decimocuarto, los lotes deben contar con aprobación territorial del municipio.

Finalmente, la decimaquinta cláusula establece el porcentaje de áreas comunes y otros requisitos que puedan ser solicitados.

Producto de una investigación, Página Siete informó el lunes 9 de mayo que al menos un centenar de personas de La Paz y Santa Cruz afirmaron ser víctimas de estafa de la empresa Grupo Akros 7 SRL, una inmobiliaria que también operaba como financiadora directa para la compra de bienes, a bajos intereses. Al menos un centenar de personas presentaron diferentes denuncias también en contra de la Federación de Profesionales de La Paz por un presunto engaño inmobiliario.

Los casos fueron presentados ante el Viceministerio de Defensa al Consumidor y el Ministerio Público. Este último rechazó varios procesos por supuesta estafa y estelionato.

El viceministro Silva explicó que existen varias denuncias de que los predios que se ofrecen en preventa no cuentan con el derecho propietario inscrito en Derechos Reales. “Se muestran lotes sin sanear, planimetrías sin la probación de Alcaldía, la gente termina de pagar, entregan terreno, pero no el derecho propietario, se construye y al cabo de cinco años aparece el dueño con el folio real. O se dice que todo está en proceso de saneamiento y que al finalizar los pagos se entregará el folio real”, precisó.

Añadió que con el decreto se busca evitar abusos y que se vulneren derechos de usuarios que acuden a inmobiliarias o agentes que ofrecen proyectos habitacionales, terrenos, nichos y otros.

A partir de ahora los contratos de adhesión deben estar autorizados por autoridad competente para evitar cláusulas abusivas, ya que se vio que esto ocurre en contratos de preventa de inmuebles y se estafa a la gente. “Ademas, en la mayoría de los casos sólo firma y cobra el apoderado, y no el dueño de los predios”, dijo. Añadió que hay contratos con cláusulas abusivas que disponen que no hay derecho a devolución y reclamo; que en caso de que el comprador desista de continuar la compra, pierde la cuota inicial y otras que se cancelaron. “Hay mucha gente que perdió miles de dólares, dejaron de pagar dos meses porque quedaron sin empleo, pero no se les devuelve las cuotas o no se les permite reponer. Esa es una práctica abusiva”, puntualizó.

Para los casos en los que existan contratos vigentes que no han sido cumplidos, adelantó que las denuncias se atenderán en la vía administrativa a través de la conciliación como un mecanismo de solución entre partes.

Si no hay acuerdo, se remitirá denuncia ante el Ministerio Público por los delitos que se vaya a evidenciar durante el proceso administrativo, ya sea por estelionato, estafa o asociación delictuosa. El decreto 4732 identifica varios tipos de cláusulas abusivas que se deben denunciar al viceministerio. Por ejemplo, cobros no previstos en contrato, modificación unilateral de áreas comunes y otros.

Fuente: Pagina Siete

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